Перепланировка квартиры? Нужно разрешение!
18.03.2016
Перепланировка квартиры? Нужно разрешение!
Большинство многоэтажных домов, построенных во второй половине XX века, мало соответствует современным реалиям, возможностям и желаниям хозяев. В те времена в строительстве использовались типовые проекты, рассчитанные на минимальные требования к жилому пространству. Помните фильм «Ирония судьбы, или С легким паром»? Типовые микрорайоны, типовые дома, типовые квартиры, как две капли воды похожие друг на друга... Сегодня такие квартиры не очень удобны и комфортны, поэтому многие задумываются о том, как сделать ее перепланировку. Конечно, большинство владельцев желает провести переорганизацию жилого пространства квартиры так, как того требуют личные вкусы и предпочтения. И если вы решитесь на такой вариант, то первое, о чём нужно позаботиться, - это узаконивание перепланировки. Чтобы не зайти за рамки действующего законодательства, лучше обратитесь за помощью к специалистам.
Затевая перепланировку квартиры, во-первых, всегда следует помнить, когда необходимо получить разрешение (согласование) на это действие. Согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения на территории города Калуги осуществляется в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), вступившего в силу 01.03.2005 г. В соответствии с положениями статьи 16 Жилищного кодекса к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
В соответствии с положениями статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (в число допустимых мероприятий по переустройству входят: замена инженерного и сантехнического оборудования, устройство туалетов, ванных комнат, кухонь, перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей, установка душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и др.), перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. (Изменение конфигурации жилого помещения может иметь место при полной либо частичной разборке ненесущих перегородок, устройстве проемов в ненесущих перегородках, устройстве проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонтали, устройстве проемов в перекрытиях при объединении помещений в вертикальной плоскости, устройстве внутренних лестниц, заделке дверных проемов в перегородках и несущих стенах, устройстве перегородок с увеличением и без увеличения нагрузок на перекрытия, устройстве и ликвидации оконных проемов и т.п.).
Существует несколько основных требований к работам по перепланировке, нарушение которых незаконно, а значит - запрещено. Воспользуйтесь нижеприведёнными правилами реорганизации внутреннего пространства жилья.
Систему вентиляции нельзя затрагивать ни в коем случае. Поскольку она, как правило, единая для всего дома, то любые манипуляции с нею могут отразиться на всех соседях. Запаситесь техническим паспортом квартиры и продумайте перепланировку соответственно ему. Таким образом вы обезопасите себя от неприятностей с соседями, вплоть до судебных исков. Обеспечьте свободный доступ к газовым трубам. Нельзя замуровывать их в стену: это является нарушением правил техники безопасности, за которым следуют штрафные санкции. Первая же проверка обнаружит нарушение. Также штраф положен за самовольный перенос дверных блоков на лестничных площадках и в этажных коридорах. Недопустим перенос водопроводных и канализационных коммуникаций, поэтому от идеи перенести или санузел на другой участок жилого помещения придётся отказаться.
Итак, что разрешено и запрещено согласно строительным нормативам при перепланировке?
РАЗРЕШЕНО:
- объединение лоджий и комнат;
- обустройство каминов, только с дымоходами заводского производства, и на последних этажах.
ЗАПРЕЩЕНО:
- снос несущих стен;
- увеличение нежилых помещений (санузла, кухни) за счёт жилых комнат;
- вынос батареи центрального отопления на балкон и лоджию;
- уменьшение площади жилых комнат (минимальная площадь - 9x2,25 кв. м, наличие окна обязательно);
- объединение квартиры с коридором общего пользования;
- объединять кухню с газом и жилую комнату без перегородки или двери в проеме;
- объединять кухню и комнату в «однушке» в принципе недопустимо, даже если плита электрическая - комната будет считаться нежилым помещением.
Квартира должна включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша)
или кухня-столовая, ванная комната или душевая, санузел.
В соответствии с пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, перепланировка жилых помещений может включать расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений. В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной Приказом министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 к подсобным (вспомогательным) помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
При перепланировке квартиры важно учитывать не только юридические вопросы, но и пожелания членов семьи, необходимость каждого в личном пространстве. Квартира должна быть удобной, комфортной, и кроме этого, - соответствовать модным тенденциям.
Обычно помещения делятся на: гостевые - кухня, гостиная, столовая; приватные - спальня, ванная, детская; частные - кабинет, гардеробная, отдельные комнаты, если жилое пространство позволяет. Гостиные и столовые традиционно должны занимать большую, просторную площадь с хорошим освещением. Достаточно простой и действенный способ визуального увеличения комнат - это их объединение. Сделайте в стенах арки или проёмы без дверей, которые отделят гостевую от прихожей или столовую от коридора. Связать несколько комнат в единое пространство и одновременно оставить их отдельными друг от друга помещениями помогут проёмы в стенах. Их можно использовать в качестве своеобразного декоративного «окна». Разделение пространства на участки, например, между кухней и столовой, можно сделать при помощи стеклянных панелей. Также отлично для этого подходят барные стойки. Старый, но до сих пор очень популярный способ - установка книжных полок. Таким образом вы сможете даже создать личный кабинет. Хорошим дополнением к полкам послужит аквариум или террариум.
В случае, если объем ремонтных работ в жилом помещении не попадает под определение перепланировка и (или) переустройство жилого помещения, то указанные работы проводятся собственником помещения без наличия разрешения органа местного самоуправления.)
Статьей 26 Жилищного кодекса определен порядок согласования перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, в том числе частью 2 статьи 26 Жилищного кодекса установлен перечень документов, которые необходимо представить в орган местного самоуправления для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
В соответствии с положениями статьи 26 Жилищного кодекса переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. (В соответствии с Положением об управлении архитектуры и градостроительства города Калуги, утвержденным решением Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 01.02.2011 № 16, управление архитектуры и градостроительства города Калуги является уполномоченным органом Городской Управы города Калуги по обеспечению согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений.)
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственнику помещения, а в случае, если жилое помещение находится в найме, - нанимателю, надлежит обратиться в структурное подразделение Городской управы вашего города с заявлением установленной формы.
Управление архитектуры и градостроительства г. Калуги, расположено по адресу: г. Калуга, ул. Московская, 188 (1 этаж, каб. 112), г. Обнинска - г. Обнинск, ул. Победы, 22.
К заявлению прилагаются:
- ксерокопия паспорта заявителя;
- ксерокопия правоустанавливающего документа на квартиру;
- ксерокопия технического паспорта на квартиру;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения, изготовленный специализированной проектной организацией;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (г. Калуга, ул. Пролетарская, 111,5 этаж, каб. 510).
При этом, если жилое помещение находится в собственности (найме) у нескольких лиц, то для подачи заявления недостаточно волеизъявления одного из них, должны явиться все собственники (наниматели) или уполномоченное ими на основании нотариальной доверенности лицо.
Заявление с приложенными к нему документами рассматривается компетентным органом в течение 45 дней с момента его подачи. По итогам рассмотрения, заявитель получает уведомление о согласовании переустройства и (или) перепланировки или уведомление об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки.
В соответствии с частью 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее имущество многоквартирного дома перечислено в статье 36 Жилищного кодекса РФ - это крыша, стены, подвалы, технические этажи, земельный участок, на котором расположен дом, и т.д.
То есть в силу ст. 44 Жилищного кодекса РФ необходимо провести общее собрание жильцов многоквартирного дома. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов и оформляются протоколами.
Постановление Городской Управы города Калуги о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения - это документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, и является основанием проведения мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения.
Это означает, что заявитель вправе приступить к выполнению работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения только после получения указанного разрешительного документа.
НАЧАЛО РАБОТ ПО ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ:
Основанием проведения мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения является полученный документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Ломаем стены
После того, как получено ПОСТАНОВЛЕНИЕ, согласованы все вопросы по перепланировке, можно сносить стены, перегородки и антресоли в соответствии с представленным проектом перепланировки. Это является начальным, черновым этапом работ. Самостоятельно вы можете смело убрать перегородки из кирпича или гипсокартона и штукатурки. Работа со стенами другого типа должна производиться специалистами при помощи соответствующих инструментов и аппаратуры. Допустим, вы хотите объединить между собой два помещения, между которыми находится несущая стена. Сносить её нельзя, но можно сделать в ней арку или проём. Для этого можно использовать перфоратор. Но такая работа связана с определёнными трудностями. Во-первых, она достаточно трудоёмкая, а во-вторых, - доставит немало неприятностей соседям. Если вы живёте в кирпичном доме, то осложнений не будет: такие стены устойчивы к вибрации и шумам. В панельных постройках гораздо удобнее использовать шлицфрезер. Внешне этот инструмент похож на болгарку, отличия - в более высокой мощности и наличии устройства, отсасывающего пыль. К сведению: использование шлицфрезера позволит достичь ровной поверхности, и вам не придётся её шлифовать и затирать дополнительно.
Когда работы по снесению перегородок и оборудованию проёмов закончены, обязательно нужно укрепить стены, если это прописано в проекте перепланировки и (или) переустройства. В этом вам помогут металлические конструкции: уголки; швеллеры. Работы по укреплению обязательны, иначе вы рискуете надёжностью стен не только своей квартиры, но и всего дома, особенно если речь идёт о несущей стене.
После того, как работы будут закончены, квартиру должна будет осмотреть специальная комиссия, которая составит акт (если работы по перепланировке вы выполнили с нарушениями, то вам придется все переделывать, иначе комиссия перепланировку не утвердит - ст. 28 Жилищного кодекса РФ (В соответствии со статьей 28 Жилищного кодекса завершение перепланировки и переустройства подтверждается актом приемочной комиссии, которым устанавливается, что перепланировка и переустройство выполнены в соответствии с проектной документацией.
(Оценка соответствия выполненных работ по проекту осуществляется на основании данных технического паспорта жилого помещения). Акт вам необходимо будет представить в БТИ, получить там новый поэтажный план (технический паспорт жилого помещения) и внести изменения во все необходимые документы.
Совет: не полагайтесь только на свои знания и умения в перепланировке. Обращение к специалисту не только избавит вас от юридических и технических ошибок, но и выступит гарантией в случае возникновения претензий со стороны соседей.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ
Статья 29 Жилищного кодекса устанавливает, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии разрешения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с Жилищным кодексом.
Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений различных форм собственности должны осуществляться с соблюдением требований нормативных и правовых актов, в том числе установленных законодательством санитарно-гигиенических требований.
Проведя работы самовольно, вы рискуете нарушить множество законов и нормативных регламентов, сами о том не подозревая. Потому, что большинство собственников не располагают информацией, проводя перепланировку квартиры, что можно, а что нельзя. И в дальнейшем, когда потребуется их согласовать, Государственная жилищная инспекция Калужской области откажет вам. Вместо разрешения на перепланировку квартиры инспектор в этом случае выпишет штраф и предписание восстановить все, как было.
Органом, осуществляющим контрольные функции за использованием и сохранностью жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от его принадлежности, на территории Калужской области является Государственная жилищная инспекция Калужской области (г. Калуга, ул. Суворова, 71а). При этом фактом, подтверждающий самовольное проведение работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, является акт проверки эксплуатационного состояния объекта Государственной жилищной инспекцией Калужской области.
Вообще, существует множество иных нюансов и тонкостей, которые известны лишь специалисту. Только профессионал из организации с допуском СРО может (и имеет право) разработать проект перепланировки, который затем не будет отклонен согласующими органами из-за несоответствия требованиям, а также СНиПов, Сан- ПиНов и ГОСТов и пр. Так что процесс получения разрешения на перепланировку лучше доверить фирме-посреднику: так вы сможете избежать ошибок при сборе и оформлении прилагаемых к проекту документов.
Не у всех и не всегда складываются хорошие отношения с соседями и, планируя ремонт, связанный с перепланировкой, мы не думаем: а нужно ли получать на это их согласие. В некоторых случаях это сделать невозможно, чему может быть множество причин - от недружественных отношений до невозможности получить согласие в связи с их банальным отсутствием.
Ниже мы уточним, в каких случаях нужно получать письменное согласие соседей на перепланировку:
- Если перепланировка проводится в квартире, которая является вашей частной собственностью, то согласие соседей получать НЕ ТРЕБУЕТСЯ. Статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет права пользования, владения и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в том числе имеет право произвести перепланировку и переустройство жилого помещения в порядке, установленном жилищным законодательством.
В соответствии со статьей 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
- Если же вы проводите перепланировку в коммунальной квартире, то тогда получать согласие соседей необходимо в обязательном порядке. В коммунальной квартире доли могут быть выделены как 1/2, 1/3 и т.д., а могут быть как отдельными комнатами в квартире. Однако независимо от способа выделения площади в квартире, которую занимает собственник, перепланировка может затронуть права соседей. Согласно части 2 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации работы по перепланировке и (или) переустройству общего имущества должны быть проведены с согласия всех собственников комнат в данной квартире.
- Согласие соседей также требуется, если ваша перепланировка связана с реконструкцией дома (затрагивается фасад).
Примером может служить пристрой балкона, который все чаще осуществляют жильцы первых этажей с целью увеличения своей жилплощади. Согласно ст. 40 (Изменение границ помещений в многоквартирном доме), собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 Жилищного Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Если перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Хорошо, если вы знакомы с правилами и законами, и перед тем, как начать перепланировку квартиры, оформили все необходимые документы.
Но случаются и другие ситуации: вам по наследству досталась квартира с неузаконенной перепланировкой. Что делать? Хотите или нет, но придется заняться ее законным оформлением. Только штраф, который будет вынесен по решению суда, вам заплатить все равно придется.
КАК УЗАКОНИТЬ САМОВОЛЬНУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ
Ее можно узаконить только через суд, ведь самовольная перепланировка считается незаконной. Если она будет нарушать закон, то вас могут обязать вернуть все в прежнее состояние. Но в любом случае за самовольную перепланировку на вас будет наложен штраф.
Если коротко, схема оформления уже сделанной перепланировки квартиры следующая:
- подготовить документы;
- подать их в архитектурный отдел районной администрации;
- обратиться в районный суд для прошения узаконить перепланировку (по сути необходимо выиграть суд);
- получить новый технический паспорт в БТИ;
- внести изменения в кадастровом учете в Кадастровой Палате;
- получить новое свидетельство о праве собственности в УФРС, если были изменены размеры жилой площади.
ЗАТРАТЫ НА ПОДГОТОВКУ ДОКУМЕНТОВ НА СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Бесплатно сделать перепланировку невозможно. Заплатить придется за:
- услуги посредников, если обращаетесь в фирму (цены сильно варьируются);
- новый технический паспорт НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ (от 900 руб.) и кадастровый паспорт квартиры (от 200 руб.);
- судебные издержки, если перепланировка устанавливается через суд;
- создание проекта лицензированной организацией (от 4000 руб.).
Расчет стоимости осуществляется в каждом отдельном случае индивидуально, в зависимости от сложности перепланировки.
Итак, если вы задумали произвести в своей квартире перепланировку, если вы по наследству получили квартиру без узаконивания перепланировки, то, ознакомившись с нашей статьей, теперь знаете, с чего начать, что можно делать, а что нельзя, какие нужны документы и сколько это будет стоить.
Удачи вам!