Царские Окна Пластиковые и ламинированные окна, межкомнатные и стальные двери, стандартные и на заказ, сайдинг
О компанииНовости и статьи ⇒ Перепланировка квартиры? Нужно разрешение!

Перепланировка квартиры? Нужно разрешение!

18.03.2016

                                            Перепланировка квартиры? Нужно разрешение!

   Большинство многоэтажных домов, по­строенных во второй половине XX века, мало соответствует современным реали­ям, возможностям и желаниям хозяев. В те времена в строительстве использовались типовые проекты, рассчитанные на мини­мальные требования к жилому пространст­ву. Помните фильм «Ирония судьбы, или С легким паром»? Типовые микрорайоны, ти­повые дома, типовые квартиры, как две ка­пли воды похожие друг на друга... Сегодня такие квартиры не очень удобны и комфор­тны, поэтому многие задумываются о том, как сделать ее перепланировку. Конечно, большинство владельцев желает прове­сти переорганизацию жилого пространства квартиры так, как того требуют личные вку­сы и предпочтения. И если вы решитесь на такой вариант, то первое, о чём нужно поза­ботиться, - это узаконивание перепланиров­ки. Чтобы не зайти за рамки действующего законодательства, лучше обратитесь за по­мощью к специалистам.

  Затевая перепланировку квартиры, во-первых, всегда следует помнить, когда необходимо получить разреше­ние (согласование) на это действие. Со­гласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения на территории города Калуги осуществля­ется в соответствии с положениями Жи­лищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), вступивше­го в силу 01.03.2005 г. В соответствии с положениями статьи 16 Жилищного кодекса к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

 В соответствии с положениями статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федера­ции переустройство жилого помещения представляет собой установку, заме­ну или перенос инженерных сетей, са­нитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический па­спорт жилого помещения (в число допу­стимых мероприятий по переустройству входят: замена инженерного и сантехни­ческого оборудования, устройство туале­тов, ванных комнат, кухонь, перестановка нагревательных (отопительных), сантехни­ческих и газовых приборов, установка бы­товых электроплит взамен газовых плит, замена и (или) установка дополнительно­го инженерного оборудования, увеличива­ющая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополни­тельных подводящих сетей, установка ду­шевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и др.), переплани­ровка жилого помещения представля­ет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в тех­нический паспорт жилого помещения. (Изменение конфигурации жилого поме­щения может иметь место при полной либо частичной разборке ненесущих перегоро­док, устройстве проемов в ненесущих пе­регородках, устройстве проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонта­ли, устройстве проемов в перекрытиях при объединении помещений в вертикальной плоскости, устройстве внутренних лестниц, заделке дверных проемов в перегородках и несущих стенах, устройстве перегородок с увеличением и без увеличения нагрузок на перекрытия, устройстве и ликвидации окон­ных проемов и т.п.).

  Существует несколько основных тре­бований к работам по перепланировке, нарушение которых незаконно, а значит - запрещено. Воспользуйтесь нижепри­ведёнными правилами реорганизации внутреннего пространства жилья.

 Систему вентиляции нельзя затрагивать ни в коем случае. Поскольку она, как пра­вило, единая для всего дома, то любые ма­нипуляции с нею могут отразиться на всех соседях. Запаситесь техническим паспор­том квартиры и продумайте перепланиров­ку соответственно ему. Таким образом вы обезопасите себя от неприятностей с со­седями, вплоть до судебных исков. Обес­печьте свободный доступ к газовым трубам. Нельзя замуровывать их в стену: это яв­ляется нарушением правил техники без­опасности, за которым следуют штрафные санкции. Первая же проверка обнаружит нарушение. Также штраф положен за само­вольный перенос дверных блоков на лест­ничных площадках и в этажных коридорах. Недопустим перенос водопроводных и ка­нализационных коммуникаций, поэтому от идеи перенести или санузел на другой участок жилого поме­щения придётся отказаться.

                 Итак, что разрешено и запрещено согласно строитель­ным нормативам при перепланировке?

 РАЗРЕШЕНО:

 -               объединение лоджий и комнат;

-               обустройство каминов, только с дымоходами заводского производства, и на последних этажах.              

ЗАПРЕЩЕНО:

 -               снос несущих стен;

-               увеличение нежилых помещений (санузла, кухни) за счёт жилых комнат;

-               вынос батареи центрального отопления на балкон и лод­жию;

-               уменьшение площади жилых комнат (минимальная пло­щадь - 9x2,25 кв. м, наличие окна обязательно);

-               объединение квартиры с коридором общего пользования;

-               объединять кухню с газом и жилую комнату без перего­родки или двери в проеме;

-               объединять кухню и комнату в «однушке» в принципе не­допустимо, даже если плита электрическая - комната будет считаться нежилым помещением.

 Квартира должна включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша)

или кухня-столовая, ванная комната или душевая, санузел.

  В соответствии с пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановле­нием Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, перепланировка жилых помещений может включать расшире­ние жилой площади за счет вспомогательных помещений. В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной Приказом мини­стерства Российской Федерации по земельной политике, стро­ительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 к подсобным (вспомогательным) помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шка­фов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

  При перепланировке квартиры важно учитывать не только юридические вопросы, но и пожелания членов семьи, необ­ходимость каждого в личном пространстве. Квартира должна быть удобной, комфортной, и кроме этого, - соответствовать модным тенденциям.

 Обычно помещения делятся на: гостевые - кухня, гости­ная, столовая; приватные - спальня, ванная, детская; част­ные - кабинет, гардеробная, отдельные комнаты, если жилое пространство позволяет. Гостиные и столовые традиционно должны занимать большую, просторную площадь с хорошим освещением. Достаточно простой и действенный способ визу­ального увеличения комнат - это их объединение. Сделайте в стенах арки или проёмы без дверей, которые отделят госте­вую от прихожей или столовую от коридора. Связать несколь­ко комнат в единое пространство и одновременно оставить их отдельными друг от друга помещениями помогут проёмы в стенах. Их можно использовать в качестве своеобразного де­коративного «окна». Разделение пространства на участки, на­пример, между кухней и столовой, можно сделать при помощи стеклянных панелей. Также отлично для этого подходят бар­ные стойки. Старый, но до сих пор очень популярный способ - установка книжных полок. Таким образом вы сможете даже создать личный кабинет. Хорошим дополнением к полкам по­служит аквариум или террариум.

В случае, если объем ремонтных работ в жилом помеще­нии не попадает под определение перепланировка и (или) переустройство жилого помещения, то указанные работы про­водятся собственником помещения без наличия разрешения органа местного самоуправления.)

 

Статьей 26 Жилищного кодекса определен порядок согласования перепланировки и (или) переустройст­ва жилого помещения, в том числе частью 2 статьи 26 Жилищного кодекса установлен перечень докумен­тов, которые необходимо представить в орган мест­ного самоуправления для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

  В соответствии  с положениями статьи 26 Жилищно­го кодекса переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законода­тельства по согласованию с органом местного самоуправле­ния на основании принятого им решения. (В соответствии с Положением об управлении архитектуры и градостроительст­ва города Калуги, утвержденным решением Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 01.02.2011 № 16, управ­ление архитектуры и градостроительства города Калуги яв­ляется уполномоченным органом Городской Управы города Калуги по обеспечению согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений.)

Для проведения переустройства и (или) переплани­ровки жилого помещения собственнику помещения, а в случае, если жилое помещение находится в найме, - на­нимателю, надлежит обратиться в структурное подра­зделение Городской управы вашего города с заявлением установленной формы.

 Управление архитектуры и градостроительства г. Калуги, расположено по адресу: г. Калуга, ул. Московская, 188 (1 этаж, каб. 112), г. Обнинска - г. Обнинск, ул. Победы, 22.

 К заявлению прилагаются:

-               ксерокопия паспорта заявителя;

-               ксерокопия правоустанавливающего документа на квар­тиру;

-               ксерокопия технического паспорта на квартиру;

-               подготовленный и оформленный в установленном по­рядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения, изготовленный специализированной проектной организацией;

-               заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустрой­ства или перепланировки жилого помещения, если такое жи­лое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (г. Калуга, ул. Пролетарская, 111,5 этаж, каб. 510).

  При этом, если жилое помещение находится в собственно­сти (найме) у нескольких лиц, то для подачи заявления недо­статочно волеизъявления одного из них, должны явиться все собственники (наниматели) или уполномоченное ими на осно­вании нотариальной доверенности лицо.

Заявление с приложенными к нему документами рассма­тривается компетентным органом в течение 45 дней с момен­та его подачи. По итогам рассмотрения, заявитель получает уведомление о согласовании переустройства и (или) пере­планировки или уведомление об отказе в согласовании пере­устройства и (или) перепланировки.

В соответствии с частью 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части об­щего имущества в многоквартирном доме, на такие рекон­струкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помеще­ний в многоквартирном доме.

Общее имущество многоквартирного дома перечислено в статье 36 Жилищного кодекса РФ - это крыша, стены, подва­лы, технические этажи, земельный участок, на котором распо­ложен дом, и т.д.

То есть в силу ст. 44 Жилищного кодекса РФ необходи­мо провести общее собрание жильцов многоквартирного до­ма. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов и оформляются протоколами.

Постановление Городской Управы города Калуги о согла­совании перепланировки и (или) переустройства жилого по­мещения - это документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жи­лого помещения, и является основанием проведения меро­приятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения.

Это означает, что заявитель вправе приступить к выполне­нию работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения только после получения указанного разрешитель­ного документа.

 НАЧАЛО РАБОТ ПО ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ:

Основанием проведения мероприятий по переустройст­ву и (или) перепланировке жилого помещения является по­лученный документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жило­го помещения.

Ломаем стены

После того, как получено ПОСТАНОВЛЕНИЕ, согласованы все вопросы по перепланировке, можно сносить стены, пере­городки и антресоли в соответствии с представленным про­ектом перепланировки. Это является начальным, черновым этапом работ. Самостоятельно вы можете смело убрать пе­регородки из кирпича или гипсокартона и штукатурки. Работа со стенами другого типа должна производиться специалиста­ми при помощи соответствующих инструментов и аппаратуры. Допустим, вы хотите объединить между собой два помеще­ния, между которыми находится несущая стена. Сносить её нельзя, но можно сделать в ней арку или проём. Для этого можно использовать перфоратор. Но такая работа связана с определёнными трудностями. Во-первых, она достаточно тру­доёмкая, а во-вторых, - доставит немало неприятностей со­седям. Если вы живёте в кирпичном доме, то осложнений не будет: такие стены устойчивы к вибрации и шумам. В панель­ных постройках гораздо удобнее использовать шлицфрезер. Внешне этот инструмент похож на болгарку, отличия - в бо­лее высокой мощности и наличии устройства, отсасывающего пыль. К сведению: использование шлицфрезера позволит до­стичь ровной поверхности, и вам не придётся её шлифовать и затирать дополнительно.

Когда работы по снесению перегородок и оборудованию проёмов закончены, обязательно нужно укрепить стены, если это прописано в проекте перепланировки и (или) переустрой­ства. В этом вам помогут металлические конструкции: уголки; швеллеры. Работы по укреплению обязательны, иначе вы ри­скуете надёжностью стен не только своей квартиры, но и всего дома, особенно если речь идёт о несущей стене.

     После того, как работы будут законче­ны, квартиру должна будет осмотреть спе­циальная комиссия, которая составит акт (если работы по перепланировке вы вы­полнили с нарушениями, то вам придется все переделывать, иначе комиссия пере­планировку не утвердит - ст. 28 Жилищно­го кодекса РФ (В соответствии со статьей 28 Жилищного кодекса завершение пере­планировки и переустройства подтвержда­ется актом приемочной комиссии, которым устанавливается, что перепланировка и пе­реустройство выполнены в соответствии с проектной документацией.

(Оценка соответствия выполнен­ных работ по проекту осуществляет­ся на основании данных технического паспорта жилого помещения). Акт вам необходимо будет представить в БТИ, получить там новый поэтажный план (технический паспорт жилого помеще­ния) и внести изменения во все необхо­димые документы.

Совет: не полагайтесь только на свои знания и умения в перепланировке. Обращение к специалисту не только избавит вас от юридических и технических ошибок, но и выступит гарантией в случае возникновения претензий со стороны соседей.

 ПЕРЕПЛАНИРОВКА БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ

Статья 29 Жилищного кодекса уста­навливает, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при от­сутствии разрешения органа местного са­моуправления или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с Жи­лищным кодексом.

Переустройство и (или) переплани­ровка жилых помещений различных форм собственности должны осуществляться с соблюдением требований нормативных и правовых актов, в том числе установленных законодательством санитарно-гигиениче­ских требований.

Проведя работы самовольно, вы ри­скуете нарушить множество законов и нормативных регламентов, сами о том не подозревая. Потому, что большинство соб­ственников не располагают информацией, проводя перепланировку квартиры, что можно, а что нельзя. И в дальнейшем, когда потребуется их согласовать, Государствен­ная жилищная инспекция Калужской обла­сти откажет вам. Вместо разрешения на перепланировку квартиры инспектор в этом случае выпишет штраф и предписание вос­становить все, как было.

Органом, осуществляющим контр­ольные функции за использованием и сохранностью жилищного фонда, обще­го имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от его принадлежности, на территории Калужской области является Государ­ственная жилищная инспекция Калуж­ской области (г. Калуга, ул. Суворова, 71а). При этом фактом, подтверждающий самовольное проведение работ по переу­стройству и (или) перепланировке жилого помещения, является акт проверки эксплу­атационного состояния объекта Государст­венной жилищной инспекцией Калужской области.

Вообще, существует множество иных нюансов и тонкостей, которые известны лишь специалисту. Только профессионал из организации с допуском СРО может (и имеет право) разработать проект перепла­нировки, который затем не будет отклонен согласующими органами из-за несоответ­ствия требованиям, а также СНиПов, Сан- ПиНов и ГОСТов и пр. Так что процесс получения разрешения на перепланиров­ку лучше доверить фирме-посреднику: так вы сможете избежать ошибок при сборе и оформлении прилагаемых к проекту доку­ментов.

Не у всех и не всегда складываются хо­рошие отношения с соседями и, планируя ремонт, связанный с перепланировкой, мы не думаем: а нужно ли получать на это их согласие. В некоторых случаях это сделать невозможно, чему может быть множество причин - от недружественных отношений до невозможности получить согласие в связи с их банальным отсутствием.

Ниже мы уточним, в каких случаях нужно получать письменное согласие соседей на перепланировку:

-               Если перепланировка проводится в квартире, которая является вашей част­ной собственностью, то согласие соседей получать НЕ ТРЕБУЕТСЯ. Статья 288 Гра­жданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственник жилого по­мещения осуществляет права пользования, владения и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в том числе име­ет право произвести перепланировку и пе­реустройство жилого помещения в порядке, установленном жилищным законодательст­вом.

В соответствии со статьей 55 Консти­туции Российской Федерации права и сво­боды человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в це­лях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения оборо­ны страны и безопасности государства.

-               Если же вы проводите переплани­ровку в коммунальной квартире, то тогда получать согласие соседей необходимо в обязательном порядке. В коммунальной квартире доли могут быть выделены как 1/2, 1/3 и т.д., а могут быть как отдельными комнатами в квартире. Однако независимо от способа выделения площади в квартире, которую занимает собственник, перепла­нировка может затронуть права соседей. Согласно части 2 статьи 41 Жилищного ко­декса Российской Федерации работы по перепланировке и (или) переустройству об­щего имущества должны быть проведены с согласия всех собственников комнат в дан­ной квартире.

-               Согласие соседей также требуется, если ваша перепланировка связана с ре­конструкцией дома (затрагивается фасад).

  Примером может служить пристрой балкона, который все ча­ще осуществляют жильцы первых этажей с целью увеличе­ния своей жилплощади. Согласно ст. 40 (Изменение границ помещений в многоквартирном доме), собственник помеще­ния в многоквартирном доме при приобретении в собствен­ность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, впра­ве объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 Жилищного Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти поме­щения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если по­добные изменения или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имуще­ства в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Если перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помеще­ний в многоквартирном доме.

Хорошо, если вы знакомы с правилами и законами, и пе­ред тем, как начать перепланировку квартиры, оформили все необходимые документы.

Но случаются и другие ситуации: вам по наследству досталась квартира с неузаконенной перепланировкой. Что делать? Хотите или нет, но придется заняться ее законным оформлением. Только штраф, который будет вынесен по решению суда, вам заплатить все равно придется.

КАК УЗАКОНИТЬ САМОВОЛЬНУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ

Ее можно узаконить только через суд, ведь самовольная перепланировка считается незаконной. Если она будет нару­шать закон, то вас могут обязать вернуть все в прежнее состо­яние. Но в любом случае за самовольную перепланировку на вас будет наложен штраф.

Если коротко, схема оформления уже сделанной перепла­нировки квартиры следующая:

-               подготовить документы;

-               подать их в архитектурный отдел районной администра­ции;

-               обратиться в районный суд для прошения узаконить пе­репланировку (по сути необходимо выиграть суд);

-               получить новый технический паспорт в БТИ;

-               внести изменения в кадастровом учете в Кадастровой Палате;

-               получить новое свидетельство о праве собственности в УФРС, если были изменены размеры жилой площади.

ЗАТРАТЫ НА ПОДГОТОВКУ ДОКУМЕНТОВ НА СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Бесплатно сделать перепланировку невозможно. Запла­тить придется за:

Расчет стоимости осуществляется в каждом отдельном случае индивидуально, в зависимости от сложности перепла­нировки.

Итак, если вы задумали произвести в своей квартире пе­репланировку, если вы по наследству получили квартиру без узаконивания перепланировки, то, ознакомившись с нашей статьей, теперь знаете, с чего начать, что можно делать, а что нельзя, какие нужны документы и сколько это будет стоить.

Удачи вам!

 

 

© СервисПро 2012-2014
Яндекс.Метрика