10 Грабель, или как не допустить ошибок при покупке участка
25.06.2016
О нюансах выбора и о том, как правильно купить участок, мы уже рассказывали в предыдущих журналах. Однако есть 10 серьезных ошибок, которые совершают более 89% потенциальных землевладельцев и которые приводят к разочарованию в покупке. Чтобы вы могли их избежать, мы и подготовили этот материал.
ГРАБЛИ №1. СЛИШКОМ НИЗКАЯ ЦЕНА: ЧУДЕСА СЛУЧАЮТСЯ?
Когда вам предлагают купить что угодно по цене ниже рыночной, стоит задуматься, почему. Если речь идет о земельном участке, это с большой вероятностью сулит серьезные проблемы. В лучшем случае это окажется не «земля со всеми коммуникациями на берегу реки», как указано в объявлении, а заросший травой участок, к которому даже невозможно подъехать. В худшем - вам придется столкнуться с юридическими проблемами - земля находится в залоге у банка, есть или была предметом судебного разбирательства и т.д. Итак,
Демпинг - повод насторожиться!
ГРАБЛИ №2. УЧАСТОК БЕЗ ПОДЪЕЗДА И КОММУНИКАЦИЙ: ЭКОНОМИЯ ИЛИ НАОБОРОТ?
В этом случае вас никто не обманывает, но если вы рассчитываете в ближайшее время начать строительство дома и переехать в него максимум через год, вашим планам, скорее всего, не суждено сбыться. Дело в том, что крупным землевладельцам зачастую просто невыгодно заниматься подведением коммуникаций и обустройством дорог. У них слишком много земли, которую им нужно как можно быстрее распродать. Они расскажут вам о том, что когда все участки будут выкуплены, собственники создадут и зарегистрируют ДНТ или СНТ, выберут председателя и совместными усилиями решат эти вопросы. Однако на практике часто оказывается, что процесс либо растягивается слишком надолго и обходится слишком дорого, потому что далеко не каждый землевладелец заинтересован финансово участвовать в обустройстве поселка, либо активы раскупаются не так быстро, как планировалось, и вы на протяжении нескольких лет остаетесь владельцем надела, расположенного практически в чистом поле. Итак,
Покупаете участок без подъезда и коммуникаций - готовьтесь к долгострою.
ГРАБЛИ №3. ЧТО ВЫГОДНЕЕ ПРИОБРЕТАТЬ: ЗЕМЛЮ ПОД ИЖС ИЛИ ДАЧНЫЙ УЧАСТОК?
В настоящее время существует два вида разрешенного использования земельных участков, на которых можно построить дом и прописаться в нем - земля под ИЖС и сельскохозяйственного назначения под дачное строительство. И у каждого из них есть свои преимущества и недостатки, однако, с 30 декабря 2015 г. в силу вступил новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому и оба этих вида, и участки под садоводство (сейчас на них можно возводить дома и проживать в них круглогодично, но прописываться нельзя) будут объединены в один вид - малоэтажная жилая застройка. Итак,
Согласно новому классификатору земля под ИЖС и «дачка» относятся к одному виду разрешенного использования земель.
ГРАБЛИ №4. УЧАСТОК РЯДОМ С ВОДОЙ - ЭТО ПРЕИМУЩЕСТВО?
Преимущество это или нет, решать только вам: для кого-то походы на рыбалку и комары летом - это непременные атрибуты, у другого на комариные укусы аллергия, а спиннинг от фидера он не отличит при всем желании. Кроме того, доступ к береговой линий для посторонних вы ограничить не сможете, а значит соседство с шумными компаниями вам обеспечено. Затраты же на расчистку береговой линии тоже лягут на плечи землевладельцев КП. Итак,
Покупаете участок рядом с водой, получите бонус в виде непрошенных гостей.
ГРАБЛИ №5. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЗЕМЛИ - ЭТО ВАЖНО?
Да, этот момент нужно обязательно учитывать. Дело в том, что приобретая землю, которая находится в общедолевой собственности, вы будете юридически ограничены в ее использовании - распоряжение участком будет зависеть от одобрения ваших намерений или действий общим собранием, а также правил и решений, уже принятых в ДНП. Кроме того, вступление в ДНП в данном случае тоже обязательно.
Землей, находящейся в индивидуальной собственности, вы вольны распоряжаться по своему усмотрению. ДНП в таких поселках создается для решения общих вопросов, а членство в нем добровольное. Итак,
От правового статуса земли зависит ваша свобода распоряжения участком.
ГРАБЛИ №6. НАЛИЧИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ В ПОСЕЛКЕ - ЭТО ХОРОШО?
Очень часто застройщики коттеджных поселков преподносят наличие собственной инфраструктуры в них как однозначное преимущество. Да, это бесспорно создает определенный комфорт, но у этой медали есть и другая сторона. Содержание всех инфраструктурных объектов ложится на плечи землевладельцев поселка, поэтому коммунальные платежи могут достигать 10-15 тысяч рублей в месяц. Помимо этого, если расположенный в КП супермаркет или ресторан не будет хотя бы окупать себя за счет жителей, на территорию придется пускать посторонних. Итак,
За содержание собственной инфраструктуры поселка вы будете платить из собственного кармана.
ГРАБЛИ №7. МАЛЕНЬКИЙ ПОСЕЛОК ЛУЧШЕ БОЛЬШОГО ИЛИ НЕТ?
Если вы стремитесь к уединению и готовы за это переплачивать, то да. Не забывайте, что расходы на содержание и техническое обслуживание инженерных сетей от количества домовладений не зависят, но делятся между ними поровну. Поэтому ежемесячные коммунальные платежи в маленьких поселках, как правило, выше. При этом учтите, что если вокруг вашего КП есть незастроенные поля, скорее всего, в ближайшем будущем они перестанут пустовать. Итак,
Маленькие поселки имеют свои преимущества, но коммунальные платежи в них выше.
ГРАБЛИ №8. ЦЕНТРАЛЬНОЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ И КАНАЛИЗАЦИЯ -ЭТО ХОРОШО?
Оформление и прокладка центральных инженерных коммуникаций - процессы сложные и дорогие. Случается, что застройщики КП идут на это, потому что у них не остается другого выхода, потому что где-то поблизости расположено кладбище, скотомогильник или свалка, или питьевой водоносный горизонт залегает слишком глубоко. Кроме того, у центральных систем есть и другие недостатки - более высокие расходы на их обслуживание по сравнению с индивидуальными скважиной и септиком, а также зависимость от УК, которая в случае конфликтов с землевладельцами может полностью отключить вас от системы водоснабжения. Итак,
Покупая участок в КП с центральными инженерными сетями, выясните, не находятся ли рядом свалка, кладбище или скотомогильник.
ГРАБЛИ №9. А МОЖЕТ, ВЫГОДНЕЕ КУПИТЬ УЧАСТОК С ГОТОВЫМ ДОМОМ?
Если вам предлагают купить участок с готовым домом, необходимо узнать причину его продажи. Если продавцу просто нужны деньги - это одно. Но стоит быть настороже, если, например, дом построен 2-3 года назад, пару лет в нем пожили, а теперь продают - это может свидетельствовать о том, что фундамент подтапливается или что-то не в порядке с документами, или есть другие проблемы, решение которых теперь ляжет на ваши плечи. Итак,
Хотите купить участок с готовым домом? Выясните, почему его продают.
ГРАБЛИ №10. ДОМ В ЛЕСУ - ЭТО ХОРОШО?
Нередко потенциальные покупатели отдают предпочтение участкам, на которых растут лесные деревья, считая, что жизнь в хвойном лесу - это лучшее, что только можно себе представить. Если это и ваша мечта, будьте готовы к тому, что когда она осуществится, в вашем доме большую часть времени будет повышенная влажность, а с иголками и смолой вам придется сталкиваться практически везде - и на участке, и в доме, и даже в машине. Итак,
Участок с вековыми соснами - это престижно, но не всегда практично.
Удачи вам в поиске участка своей мечты!